Si vendes un piso que has heredado, tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta (menos sus gastos) y el valor de adquisición. Y aquí está la clave: tu valor de adquisición no es lo que pagó el fallecido, sino el valor por el que el piso se incluyó en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin superar el valor de mercado, más los gastos y tributos de la herencia que pagaste tú. La fecha de adquisición es la del fallecimiento.
Por eso, si vendes poco después de heredar por un precio parecido al valor declarado en sucesiones, la ganancia suele ser pequeña.
El valor de adquisición del heredero
Según el artículo 36 de la Ley del IRPF, en las adquisiciones por herencia o donación se toma como valor el que resulta de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, sin que pueda superar el valor de mercado. Desde 2022, en los inmuebles ese valor es, como regla general, al menos el valor de referencia del Catastro, si existe.
A ese valor se suman los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayas pagado: notaría, registro, gestoría de la herencia, la plusvalía municipal que pagaste al heredar y la parte del Impuesto sobre Sucesiones que corresponda al piso.
La «plusvalía del muerto» no tributa
El aumento de valor que tuvo el piso mientras fue del fallecido no tributa en el IRPF de nadie: la ley considera que no hay ganancia patrimonial con ocasión de los fallecimientos (artículo 33.3.b). Es lo que popularmente se llama «plusvalía del muerto».
Ejemplo: Anna vende la casa de su madre
María compró una casa en 2012 por 50.000 €. Fallece en 2024 y su hija Anna la hereda. En el Impuesto sobre Sucesiones, la casa se valoró en 90.000 €, y Anna pagó 1.500 € de notaría, registro y plusvalía municipal por la herencia. En 2026, Anna vende la casa por 100.000 € y paga 3.000 € de gastos de venta (agencia y plusvalía municipal).
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Valor en el Impuesto sobre Sucesiones | 90.000 € |
| Gastos y tributos de la herencia | 1.500 € |
| Valor de adquisición | 91.500 € |
| Precio de venta | 100.000 € |
| Gastos de la venta | −3.000 € |
| Valor de transmisión | 97.000 € |
| Ganancia patrimonial | 5.500 € |
Anna tributa por 5.500 € en la base del ahorro (al 19 %, unos 1.045 €, si no tiene otras rentas del ahorro).
Si sois varios herederos
Cada heredero declara la ganancia que le corresponde según su porcentaje de propiedad, con su parte del valor de adquisición y de los gastos.
Mientras no lo vendes
Si el piso heredado queda vacío y no es la vivienda habitual de ningún heredero, cada uno debe declarar una imputación de renta inmobiliaria por su parte, desde la fecha del fallecimiento. Si lo alquiláis, declararéis el alquiler como rendimiento del capital inmobiliario.
¿Y si me lo donaron?
En una donación, el valor de adquisición del donatario también es el valor del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos y tributos que pagó. Pero hay una diferencia importante: quien dona sí puede tener una ganancia patrimonial en su IRPF por la diferencia entre ese valor y lo que le costó el inmueble. La donación no tiene la ventaja de la «plusvalía del muerto».
Preguntas frecuentes
¿Hay alguna forma de no tributar si vendo el piso heredado?
Si el piso era tu vivienda habitual (y cumples sus requisitos) podrías aplicar las exenciones de la vivienda habitual, como la de los mayores de 65 años o la reinversión. Si no, la ganancia tributa, aunque suele ser pequeña si vendes pronto.
¿Y si vendo por menos del valor declarado en sucesiones?
Tendrás una pérdida patrimonial, que puedes compensar con otras ganancias del ahorro. Ten en cuenta que, si el precio es muy inferior al valor de mercado, Hacienda puede revisarlo.
¿Cuenta la fecha en que compró el fallecido para los coeficientes de abatimiento?
No. Tu fecha de adquisición es la del fallecimiento. Solo si la herencia se produjo antes de 1995 podrías aplicar coeficientes de abatimiento.
Normativa y fuentes
Norma legal
- Ley 35/2006, del IRPF: artículo 33.3.b) (no hay ganancia por las transmisiones por causa de muerte del contribuyente), artículo 34 (importe de la ganancia), artículo 35 (gastos y tributos) y artículo 36 (adquisiciones lucrativas: valor del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones y subrogación en los pactos sucesorios).
- Ley 29/1987, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (en la redacción de la Ley 11/2021, valor de referencia de los inmuebles).
Texto revisado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026.