La amortización es el gasto que refleja el desgaste del piso alquilado y es uno de los gastos deducibles más importantes del alquiler. Se calcula así:
Amortización anual = 3 % × el mayor de estos dos valores: el coste de adquisición del piso o su valor catastral, en ambos casos sin incluir el valor del suelo.
Si el piso solo ha estado alquilado una parte del año, la amortización se calcula en proporción a los días alquilado. Además, se pueden amortizar los muebles y enseres alquilados con el piso.
Paso 1: el coste de adquisición
El coste de adquisición no es solo el precio de la escritura. Incluye:
- el precio pagado;
- los gastos y tributos de la compra: notaría, registro, gestoría, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el IVA y el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados;
- el coste de las mejoras hechas después (ampliaciones, reformas que aumentan el valor).
No se incluyen los intereses de la hipoteca, que se deducen aparte como gasto del año.
Si el piso es heredado o donado
En las herencias y donaciones no hay precio. El coste de adquisición se toma, en general, del valor por el que se declaró el piso en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hayas pagado (notaría, registro, la plusvalía municipal si te correspondió pagarla…).
Paso 2: quitar el valor del suelo
El suelo no se desgasta, así que no se amortiza. Hay que separar qué parte del coste corresponde a la construcción.
Si no conoces el valor del suelo por otra vía, el Reglamento indica que se reparte el coste de adquisición en la misma proporción que tienen el suelo y la construcción en el valor catastral. Esa proporción figura en el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro.
Paso 3: comparar con el valor catastral y aplicar el 3 %
Se compara el coste de adquisición de la construcción con el valor catastral de la construcción y se toma el mayor. Sobre esa cifra se aplica el 3 %.
Ejemplo: el piso de Claudia
Claudia compró en 2018 el piso que alquila a Pepe:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra | 150.000 € |
| Impuestos y gastos de la compra | 12.000 € |
| Coste de adquisición | 162.000 € |
| Valor catastral total | 80.000 € |
| … de la construcción | 48.000 € (60 %) |
| … del suelo | 32.000 € (40 %) |
Cálculo:
| Paso | Cálculo | Resultado |
|---|---|---|
| Coste de adquisición de la construcción | 162.000 € × 60 % | 97.200 € |
| Valor catastral de la construcción | 48.000 € | |
| Base de amortización (el mayor de los dos) | 97.200 € | |
| Amortización anual | 97.200 € × 3 % | 2.916 € |
Si el piso hubiera estado alquilado solo 273 días del año, la amortización deducible sería 2.916 € × 273 ÷ 365 = 2.181,01 €.
Este es el importe que usamos en el ejemplo completo de cómo declarar el alquiler de un piso.
Los muebles y electrodomésticos
Los muebles y demás bienes que se alquilan con el piso también se amortizan, sobre su coste de adquisición, con los coeficientes de la tabla de amortización simplificada que se usa para los autónomos en estimación directa simplificada (para el mobiliario, hasta el 10 % anual).
Si lo que tienes es un usufructo u otro derecho
Si no eres propietario, sino titular de un derecho de uso o disfrute (por ejemplo, un usufructo comprado) y alquilas el inmueble, puedes amortizar lo que pagaste por ese derecho, con el límite de los ingresos que te produzca:
- Si el derecho tiene una duración determinada, se divide su coste entre los años de duración. Un usufructo de 10 años comprado por 20.000 € se amortiza a razón de 2.000 € al año.
- Si el derecho es vitalicio, se aplica el 3 % anual sobre su coste.
Por qué conviene aplicar siempre la amortización
Algunas personas no la incluyen por desconocimiento. Es un error doble:
- Pagas más impuestos cada año, porque declaras un rendimiento mayor.
- Cuando vendas el piso, el Reglamento obliga a restar del valor de adquisición las amortizaciones fiscalmente deducibles, computando en todo caso la amortización mínima, la hayas deducido o no. Es decir, no aplicarla no te ahorra nada al vender.
Preguntas frecuentes
¿Puedo amortizar si compré el piso hace muchos años?
Sí. Mientras esté alquilado, puedes aplicar cada año el 3 % sobre la base calculada como hemos visto, sea cual sea el año de compra.
¿Se amortiza el valor de las obras de reforma?
Si son mejoras o ampliaciones, sí: su coste se suma a la base de amortización. Si son reparaciones o conservación (pintar, arreglar una instalación), se deducen enteras como gasto del año, con el límite conjunto con los intereses.
¿Dónde encuentro el valor catastral de la construcción?
En el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro, con tu certificado o clave.
Normativa y fuentes
Norma legal
- Ley 35/2006, del IRPF: artículo 23.1.b) (amortización del inmueble y de los bienes cedidos con él), artículos 35 y 36 (valor de adquisición en compras, herencias y donaciones).
- Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007): artículo 14 (amortización en el capital inmobiliario: 3 %, valor del suelo, muebles y derechos de uso o disfrute) y artículo 40 (minoración del valor de adquisición por las amortizaciones al vender).
Texto revisado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026.