Si alquilas un piso, lo que cobras del inquilino es un rendimiento del capital inmobiliario y se declara en la base general de tu IRPF. El cálculo tiene tres pasos:
- Ingresos: todo lo que te paga el inquilino en el año (la renta y cualquier otro concepto que te abone, como el IBI o la comunidad repercutidos).
- Menos gastos deducibles: intereses de la hipoteca, reparaciones, IBI, comunidad, seguros, suministros que pagues tú, gestión, amortización… Es el rendimiento neto.
- Menos la reducción por alquiler de vivienda, si el piso es la vivienda habitual del inquilino: entre el 50 % y el 90 % del rendimiento neto positivo, según la fecha y las condiciones del contrato.
Te lo explicamos con un ejemplo completo al final.
Qué ingresos se declaran
Se declara todo lo que el inquilino deba pagarte por cualquier concepto durante el año (artículo 22 de la Ley del IRPF): la renta mensual, pero también las cantidades que te pague por el IBI, la comunidad o los suministros si te las abona a ti, y lo que corresponda a los muebles y electrodomésticos alquilados con el piso.
- El alquiler de vivienda está exento de IVA, así que no hay IVA que restar.
- El alquiler de un local u oficina sí lleva IVA (que no forma parte de tus ingresos) y, si el inquilino es empresa o profesional, normalmente te practicará una retención del 19 %, salvo excepciones como que el total anual que te paga no supere 900 €.
- La fianza no es un ingreso: es un depósito que se devuelve.
Cada propietario declara la parte que le corresponde según su porcentaje de propiedad. En un matrimonio en gananciales, normalmente el 50 % cada uno.
Qué gastos puedes deducir
Son deducibles todos los gastos necesarios para obtener el alquiler (artículo 23 de la ley y artículo 13 del Reglamento). Entre ellos:
| Gasto | Comentario |
|---|---|
| Intereses de la hipoteca o del préstamo para comprar o mejorar el piso | Solo los intereses y gastos de financiación; la devolución del capital prestado no es gasto |
| Reparación y conservación | Pintura, arreglos de instalaciones, sustituir la caldera, el ascensor o una puerta… No las ampliaciones ni las mejoras |
| IBI, tasa de basuras y otros tributos | Siempre que no sean sanciones |
| Comunidad de propietarios | |
| Seguros del piso | Hogar, responsabilidad civil, incendio, robo, impago… |
| Suministros que pagas tú | Luz, agua, gas, internet, si los pagas como propietario |
| Servicios de terceros | Administración, gestión del alquiler, portería, limpieza |
| Gastos de formalizar el contrato y de defensa jurídica | Honorarios de la agencia, abogado en un desahucio… |
| Saldos de dudoso cobro | Rentas impagadas, con requisitos |
| Amortización del piso y de los muebles | Lo explicamos en amortización de un piso alquilado |
El límite de intereses y reparaciones
Los intereses y los gastos de reparación y conservación, sumados, no pueden superar los ingresos de ese piso en el año. Lo que exceda se puede deducir en los cuatro años siguientes, con el mismo límite cada año. El resto de gastos (IBI, comunidad, amortización…) no tienen este límite, así que el rendimiento neto puede salir negativo.
Rentas impagadas
Las rentas que el inquilino no te ha pagado se pueden deducir como saldo de dudoso cobro si el inquilino está en concurso o si han pasado más de seis meses desde tu primera gestión de cobro hasta el 31 de diciembre sin que se haya renovado la deuda. Si después cobras, lo declaras como ingreso del año en que lo cobres.
Si el piso no está alquilado todo el año
Si el piso solo ha estado alquilado una parte del año:
- Como regla general, Hacienda solo admite los gastos que corresponden a los días en que ha estado alquilado (prorrateando los gastos anuales, como el IBI, el seguro o la amortización).
- Por los días en que no ha estado alquilado ni ha sido tu vivienda habitual, hay que declarar una imputación de renta inmobiliaria (normalmente, el 2 % o el 1,1 % del valor catastral, en proporción a esos días).
Hay situaciones que conviene revisar caso por caso, como los períodos en que el piso está anunciado para alquilar.
La reducción por alquiler de vivienda
Si el piso es la vivienda habitual del inquilino, el rendimiento neto positivo se reduce en un porcentaje que depende de cuándo se firmó el contrato:
| Fecha del contrato | Reducción |
|---|---|
| Antes del 26 de mayo de 2023 | 60 % |
| Del 26 de mayo de 2023 al 30 de noviembre de 2026 | 50 % con carácter general; 60 % si el piso se rehabilitó en los dos años anteriores; 70 % en ciertos casos (primer alquiler a jóvenes de 18 a 35 años en zona tensionada, o alquiler social a una Administración o entidad sin fines lucrativos); 90 % si es un contrato nuevo en zona tensionada con una rebaja de la renta de más del 5 % |
| Desde el 1 de diciembre de 2026 | Nuevo régimen del Real Decreto-ley 29/2026, con porcentajes de entre el 15 % y la reducción total según cómo evolucione la renta frente al contrato anterior |
Dos condiciones importantes:
- La reducción no se aplica a alquileres turísticos o de temporada, sino a los contratos de vivienda habitual del inquilino.
- Solo se aplica sobre el rendimiento que tú declaras en plazo. Si Hacienda descubre ingresos no declarados o gastos indebidos en una comprobación, sobre esa parte no hay reducción.
Ejemplo completo: el piso de Claudia
Claudia alquila un piso a Pepe por 900 € al mes desde enero de 2025, como vivienda habitual de Pepe. El contrato no cumple ninguna condición especial, así que le corresponde la reducción general del 50 %. Durante el año paga:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Ingresos (900 € × 12) | 10.800 € |
| IBI | −400 € |
| Comunidad de propietarios | −600 € |
| Seguro del hogar | −200 € |
| Reparación de las ventanas de la cocina | −500 € |
| Intereses de la hipoteca | −1.200 € |
| Amortización del piso (3 %, ver cálculo en el artículo de amortización) | −2.916 € |
| Rendimiento neto | 4.984 € |
| Reducción por alquiler de vivienda (50 %) | −2.492 € |
| Rendimiento neto reducido (lo que tributa) | 2.492 € |
Los intereses y la reparación suman 1.700 €, muy por debajo de los ingresos, así que no hay límite que aplicar. Claudia sumará 2.492 € a su base imponible general.
Alquilar a un familiar
Si alquilas el piso a tu cónyuge o a un pariente hasta el tercer grado (padres, hijos, hermanos, sobrinos, tíos, suegros, cuñados…), el rendimiento neto no puede ser inferior a la renta que se imputaría si el piso estuviera vacío. A partir del 1 de enero de 2027, según el Real Decreto-ley 29/2026, ese mínimo se calculará con un porcentaje medio sobre el valor catastral.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que declarar el alquiler aunque gane poco?
Sí, en la declaración de la renta deben figurar todos los rendimientos del alquiler, salvo que no estés obligado a presentar declaración por tus límites de renta. Ten en cuenta que, si tienes rentas distintas del trabajo superiores a 6.500 €, pierdes la reducción por rendimientos del trabajo.
¿El alquiler va a la base del ahorro?
No. Los alquileres van a la base general. Solo cuando vendes el piso, la ganancia o la pérdida va a la base del ahorro. Lo explicamos en base general y base del ahorro.
¿Puedo deducir los gastos de los meses en que buscaba inquilino?
Como regla general, solo se deducen los gastos del período alquilado. Es un punto discutido; si tienes un caso así, conviene revisarlo con detalle.
Normativa y fuentes
Norma legal
- Ley 35/2006, del IRPF: artículos 22 (ingresos), 23 (gastos y reducciones, en la redacción del Real Decreto-ley 29/2026 para contratos desde el 1 de diciembre de 2026), 24 (rendimiento en caso de parentesco), 85 (imputación de rentas inmobiliarias) y disposición transitoria trigésima octava (contratos anteriores).
- Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007): artículo 13 (gastos deducibles), artículo 14 (amortización) y artículos 75 y 100 (retención en el alquiler de locales).
Texto revisado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026.