Cuando vendes un piso, un local o un terreno, tributas en el IRPF por la ganancia patrimonial, que se calcula así:
Ganancia = valor de transmisión (precio de venta − gastos y tributos de la venta) − valor de adquisición (precio de compra + gastos y tributos de la compra + mejoras − amortizaciones)
La ganancia va a la base del ahorro y tributa entre el 19 % y el 30 %. Si vendes con pérdida, puedes compensarla con otras ganancias del ahorro. Y hay supuestos en que la ganancia no tributa, como la venta de la vivienda habitual por mayores de 65 años o la reinversión en otra vivienda habitual.
El valor de adquisición
Se suma:
- el precio de compra que figura en la escritura;
- los gastos y tributos de la compra que pagaste: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o IVA y Actos Jurídicos Documentados, notaría, registro, gestoría, agencia;
- el coste de las mejoras (ampliaciones, reformas que aumentan el valor), no las reparaciones ordinarias.
Y se resta:
- las amortizaciones fiscalmente deducibles si el inmueble estuvo alquilado o afecto a una actividad (computando como mínimo la amortización que podías haber deducido).
Los intereses de la hipoteca no forman parte del valor de adquisición.
Si el inmueble lo heredaste o te lo donaron, el valor de adquisición es el que se tuvo en cuenta en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Lo explicamos en vender un piso heredado.
El valor de transmisión
Es el precio de venta, menos los gastos y tributos de la venta que pagues tú: la plusvalía municipal, la comisión de la agencia, el certificado energético, la notaría si te corresponde…
Si vendes por menos del valor de mercado, Hacienda puede tomar ese valor de mercado como valor de transmisión.
Ejemplo: Carmen vende su piso de inversión
Carmen compró en 2010 un piso, que nunca ha alquilado ni ha sido su vivienda habitual, y lo vende en 2026:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio de compra (2010) | 180.000 € |
| Impuestos y gastos de la compra | 15.000 € |
| Valor de adquisición | 195.000 € |
| Precio de venta (2026) | 300.000 € |
| Plusvalía municipal | −4.000 € |
| Comisión de la agencia | −9.000 € |
| Valor de transmisión | 287.000 € |
| Ganancia patrimonial | 92.000 € |
Si no tiene otras rentas del ahorro, el impuesto (parte estatal y autonómica) sería:
| Tramo | Importe | Tipo | Impuesto |
|---|---|---|---|
| Hasta 6.000 € | 6.000 € | 19 % | 1.140 € |
| De 6.000 a 50.000 € | 44.000 € | 21 % | 9.240 € |
| De 50.000 a 200.000 € | 42.000 € | 23 % | 9.660 € |
| Total | 92.000 € | 20.040 € |
Como el piso no está alquilado, mientras lo tuvo vacío también debía declarar cada año una imputación de renta inmobiliaria; eso no cambia el cálculo de la ganancia.
Inmuebles comprados antes de 1995: coeficientes de abatimiento
Si compraste el inmueble antes del 31 de diciembre de 1994, se puede reducir la parte de la ganancia generada hasta el 19 de enero de 2006 con los llamados coeficientes de abatimiento (disposición transitoria novena de la ley). Para los inmuebles, la reducción es del 11,11 % por cada año de antigüedad hasta el 31 de diciembre de 1996 que supere los dos.
Esta reducción tiene un límite: solo se aplica mientras el valor de transmisión acumulado de todos los bienes a los que la aplicas desde 2015 no supere 400.000 €.
Ventas en que la ganancia no tributa (o tributa menos)
- Vivienda habitual de mayores de 65 años o de personas en situación de dependencia severa o gran dependencia: exenta.
- Reinversión en una nueva vivienda habitual: exenta en la parte reinvertida.
- Reinversión en una renta vitalicia por mayores de 65 años, hasta 240.000 €.
- Dación en pago de la vivienda habitual o ejecución hipotecaria, con requisitos.
- Inmuebles urbanos comprados entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012: se excluye de tributación el 50 % de la ganancia (no el total).
Lo explicamos en vender la vivienda habitual.
Preguntas frecuentes
¿Si vendo con pérdida puedo restarla?
Sí. La pérdida se compensa con otras ganancias del ahorro del mismo año; si sobra, con hasta el 25 % de tus rendimientos del capital mobiliario, y el resto en los cuatro años siguientes.
¿La plusvalía municipal es lo mismo que la ganancia del IRPF?
No. La plusvalía municipal es un impuesto del ayuntamiento sobre el incremento de valor del suelo. Pagarla no te libra del IRPF, pero se resta como gasto de la venta.
¿Me retienen algo al vender?
Si eres residente en España, no. Si eres no residente, el comprador debe retener el 3 % del precio, que se descuenta del impuesto que te corresponda.
Normativa y fuentes
Norma legal
- Ley 35/2006, del IRPF: artículos 33 a 36 (ganancias, exenciones y valores de adquisición y transmisión), artículo 38 (reinversión), artículo 49 (compensación), disposición adicional trigésima séptima (inmuebles adquiridos en 2012) y disposición transitoria novena (coeficientes de abatimiento).
- Reglamento del IRPF (Real Decreto 439/2007): artículo 40 (minoración por amortizaciones, incluida la mínima).
Texto revisado con la normativa vigente a 12 de noviembre de 2026.